未满5年的经济适用房抵押合同是否有效?

导读:
未满5年经济适用房抵押合同是否有效? 作者:王树德律师咨询热线 近期多名网友拨打本律师咨询电话,经济适用房抵押事宜。问题内容大致如下:甲向乙借款若干,甲以其未满五年的经济适用房做抵押,当事人向律师咨询,甲是否可以得到经济适用房。笔者认为,此种
动漫宫殿 经济适用房不能过户

未满5年经济适用房抵押合同是否有效?

作者:王树德律师咨询热线



近期多名网友拨打本律师咨询电话,经济适用房抵押事宜。问题内容大致如下:甲向乙借款若干,甲以其未满五年的经济适用房做抵押,当事人向律师咨询,甲是否可以得到经济适用房。笔者认为,此种行为是变相的经济适用房买卖行为。关于未满5年的经济适用房买卖合同、抵押合同是否有效的问题,不同的法院、同一法院不同法官都有不同的解释及判例。大体上的判决结果及理由有两种:第一,合法有效,理由是没有违反法律、行政法规的强制性规定;第二、无效,看着涉外仲裁。理由是侵犯社会公共利益。房产新政以后,经济适用房买卖合同凸显,对此北京市高院正在制定相应的审判标准以供下级法院参考适用。在政策出台之前,笔者觉得有必要从风险防范的角度来分析本文所争议问题。

1、未满5年经济适用房是否可以抵押

根据北京市有关经适房的规定,未满5年的经适房不能上市交易,不能过户,因此也不可能做抵押。
2、违规出售经济适用房。他们所谓的通过房屋抵押方式办理过户,是否可靠呢?

首先,学习http://laws.88148.com/shewai/zhongcai/20150104/381367.html。如果双方当事人是以抵押的方式达到买卖经济适用房为目的,那么我可以明确告诉有类似诉求的朋友,此种行为是以合法方式掩盖非法目的的行为,应属无效。

其次,根据《物权法》187条之规定,建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。在笔者办理的众多经济适用房案件当中,行政机关均没有对未满5年的经济适用房进行抵押登记,笔者也曾经以当事人的身份去海淀、朝阳区房管部门进行咨询,得到的答复是:建委从没有做过这方面的登记,未满5年的经济适用房不能上市交易,不能过户,不能办理抵押,建议不要购买此类房屋。可见,未满五年的经济适用房是不能办理抵押登记的,学习

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那么抵押权没有设立。由此可见,未满5年的经济适用房通过抵押的方式无法达到过户的目的。

3、商品房抵押合同纠纷当中,抵押权人是否可以通过行使抵押权获得房屋所有权?

首先,必须了解房屋抵押合同的性质,房屋抵押合同本质是债务担保合同。抵押人以一定的财物(既可以是,也可以是动产)向设定抵押担保,当债务人不能履行债务时,抵押权人可以依法以处分所得价款优先受偿。在担保合同纠纷当中,只要债务人依法履行了主合同当中的债务,那么主合同就解除了,作为附合同的担保合同也当然解除,抵押权也就不复存在了。

另外,在司法实践当中经常出现这样的情形,合同双方签订这样的抵押协议:当债务人预期履行债务的时候,债务人的房屋归抵押权人所有。此类抵押合同是否有效?答案是确定的:无效!《担保法》规定:订立抵押(质押)合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务人履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押物所有权转移为债权人所有。

《物权法》195条对于行使抵押权的方式作出如下规定:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。对此笔者举个简单的例子:甲借乙10万,乙用房子抵押,乙未按期还款,甲行使抵押权。房子经过折价、拍卖或者变卖得款20万元,甲只能优先受偿10万,另外10万元归还给乙。

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【作者简介】

王树德北京房产交易专业律师、全国律师协会会员、北京律师协会会员,现执业于北京市振邦律师事务所。执业以来,代理房产诉讼案件数百件,为当事人争取最大利益以及将当事人的损失降低到最低是我们房地产团队奋斗的唯一目标。

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