高房价将被地方政府放生

导读:
当开发商快要跳楼的那一刻,2008年是地方政府给拉了回来,这一次呢? 潘石屹说现在房地产市场进入冰川期!现实也开始朝这方面印证:国十条出台不久,杭州成交面积环比下降70.3%;紧接着,南京又接力下降78%,并在5月9日母亲节这天创造了一个惊天空前的记录—
猛向前飞跃 2014年社保缴费要翻翻

当开发商快要跳楼的那一刻,2008年是地方政府给拉了回来,这一次呢?

潘石屹说现在房地产市场进入冰川期!现实也开始朝这方面印证:国十条出台不久,杭州成交面积环比下降70.3%;紧接着,南京又接力下降78%,并在5月9日母亲节这天创造了一个惊天空前的记录——当天整个南京仅成交一套88平米的商品房。

而成交下降,是高房价下行的信号和理论支撑!

此轮调控,胳膊是否拧得过大腿?

从2009年12月14日“国四条”到12月22日二手房营业税征收年限2改5,再到到10年1月11日“国十一条”及12日存款准备金率提高,短短三十天内中央五次调控。这是此轮调控初始,市场则直接表现年底强劲反弹,量价齐涨!

2010年两会期间,关于调控高房价的提案不绝于耳,各地代表和委员纷纷献言献策,甚至连总理都喊出了任期内平抑房价的或政治或民意承诺,并发出了坚决遏制房价快速上涨的豪言。此为调控第二波,然而,地王飙升且房价3月上涨幅度创造了新高!

软的不行,来硬的。中央先是收回房贷利率优惠,接着二套房贷首付和利率提高,然后极具杀伤力的“国十条”震撼登场,同时在5月2日宣布年内第三次上调准备金率。而且启动了房价问责制。与此同时,对比一下重庆具体的社保构成。各地方新政也接踵出台,诸如限购令、禁止保障房交易、拟开征物业税等杀手锏也不时见诸于视野,颇有一番痛打落水狗的快感!此为第三波!此后市场终于开始冷却,销量出现开头的一幕,而价格虽依然坚挺但有松动,恒大的85折尽管不是全面降价的开始,但也是下行的信号!

如果还不降价,是否还有第四波?答案是肯定的,加息、开征物业税两项绝对算是调控的核武器,不排除在价格居高不下时提前爆炸!

从此轮的调控历程与市场反响可以看出,逾调控逾涨价,逾涨价逾严厉,强烈凸显出不低价不罢休的最终目的。至于降多少,
国外的熊孩子真能玩儿!114
。则另当别论。http://laws.88148.com/minshi/xiaofei/20141215/173013.html。可以肯定的是,政策逾严厉降价幅度也就愈大。在房地产是地方政府举足轻重的支柱产业这一现实面前时,政策开始软着陆,一则怕矫枉过正,二来想见好就收。熟知房价的不断上涨和地王频现不断试探并挑战中央政府的底线,直接导致了更严厉的政策的出台,也意味着房地产不断滑下泥潭深渊,想翻身也逾困难!

一著名企业家曾经说过,在中国做企业,懂政治凌驾于懂商业之上。在这轮调控之中,中央政府是铁了心要降低房价,同时其背后是“报复”某些开发商——09年房价飙涨,被冠上了“报复性上涨”的恶名。

大棒之下,开发商能否再次侥幸?

政府这次似乎不降房价不罢休。并把调控的大棒赤裸裸的挥向了投机性和投资型购房两大族群——在房价日益高涨、刚需购房梦渐行渐远的现在,这两大族群几乎支撑了商品房销售的大半边天。二套房贷提高、三套房贷及不满一年购房暂停房贷、提高利率等,甚至包括限购令和开征物业税等针对性极强的新政一出,对这两大族群是一个致命性的打击!

刚需买不起,投机性和投资性购房受榨压,改善型住房受限购令制约,销量大幅下降只是迟早之事。如此下去,南京的日销量仅一套绝不是偶然。问题是,没有销量的支撑,开发商不差钱的硬扛能坚持多久?

中央是备有后手的,提高准备金率、延长放贷、对部分开发商暂停商贷,这是切断了开发商的资金退路。而且一旦形势不好,民间融资不但风险性极大而且不一定能如愿!在销售不能回款、贷款无门的情况下,再不差钱也有耗干之时。如降价销售,则更会陷入买涨不买跌的销售泥塘。

大部分开发商对08年的虎口脱险起死回生,至今心有余悸;但面临这一轮更严厉的调控,开发商是否存在侥幸的逃脱机会?

答案是肯定的!

地方政府又将成了救世主

深圳十三条,不到24小时前后变脸?从严到宽,难道仅仅是深圳成交量已大跌,从严已无必要,还是有更深层的秘密?

5月6日上午,消费权益。《》出台。在此前的5月5日,某房地产人士在博客上曝光了细则的主要内容,其中最具杀伤力的是限购令,包括对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,在本市购买商品住房总套数限为一套;对境外人士和港澳台居民,在本市限购一套自住或自用的商品房,且明确了细则的有效期为自本通知发布之日起至2010年12月31日。从最终公布的“意见”来看,除了上述两条要害被删除外,其余的内容连标点符号都一致,可以由此判断,最终发布的内容是经过有关部门临时修改的。而开发商对于新政的出台,也表示松了口气准备冬眠。

实际上,从已经公布的地方新政来看,除了北京的限购令外,其他地方大多是执行国十条而无其他新意,基本上都是从宽不从紧。而沸沸扬扬的开征物业税(上海)和物业保有税(重庆),也还没有最终尘埃落定!

地方政府没有落井下石穷追猛打,就意味着新政还有回旋的空间;即便是最严厉的北京,最具杀伤力的限购令前面也冠以暂定两字。

联想到09年初,由于08年楼市的持续低迷,各地地方政府开始受不了坐不住了,先是二套房贷政策变相松绑,然后扛着化解经济危机大旗,以拉动刺激内需为名,纷纷出台了力度强大的救市举措,一场开发商危机轻易化解,死里逃生,地方政府成了开发商的救世主!

集权下的中央与地方的博弈,司空见惯!地方政府为了某些利益,抱着山高皇帝远的侥幸心理,对中央的政策执行不到位已经见怪不怪,难怪住建部齐副部长公开批评某些地方政策落实不到位,并一再强调政府问责。

新政留有活口,楼市低迷敢为天下先,是什么让某些地方政府敢为开发商铤而走险?

怵目惊心的地方政府房产黑色利益链

两会的报告中,去年地方财政中单凭土地敛财就是亿,占总收入的60%。而高房价貌似失道寡助,但大部分地方政府背后绝对不反对。高房价意味着税收更多、缴费更多,同时土地收入翻翻上涨,甚至带动更多的GDP数据增长。地方政府对房地产及关联产业依赖性太强,这是铁板钉钉的现实,也是台面上的理由!

究其背后,实际上是寄生在地产行业上黑色利益链,已成为行业发展挥之不去的阴霾。某些地方职能部门的腐败已经深入膏肓。房地产这一大块肥肉,任何部门都不会放过。只要能沾点边的,都想从中分得一杯羹。所谓开发企业的隐性成本,就是烧香打点这些佛。一个项目做完,几乎每个市政部门都要盖章,缺一不可。这就意味着每个部门都可以让开发商放点血。大部分市政收费,动辄上百万千万。即便你交了还不行,你还得打点,不然会拖死你——每个部门都将会如出一辙的在最后一个工作日把事情给你办好!开发商负责外联的同志肯定深有体会。正是这些黑色利益点,让政府职能部门的公信力下降,而南京抽天价烟的江局长只是不幸成为了一个牺牲品。

王石公开谈行业潜规则并宣称:不行贿是万科底线!言外之意呢?

放生开发商=放生高房价

地方政府跟开发商的唇齿相依,在开发商深陷水深火热甚至无病呻吟时,一定会仗义出手,而一旦开发商脱离苦海,也就意味着新一轮的房价报复性上涨!

至于出手时间,肯定不会超过一年!毕竟

没有开发商就没有业绩就没有GDP就没有乌纱帽……

降价太多,开发商受不了,GDP受不了,银行受不了……

说到底,国家只是调控房价,而不是打压……

在发展面前,民意是可以被践踏,是可以被牺牲的……

居者有其屋,只是理想,中国几千年还没有实现过……

陈胜

2010-5-14

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