表见代理:虽然无授权,行为仍有效

导读:
【导读】表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。 【基本案情】 张三与某开发商于2007年1月16日签订了《珠海市商品房买卖合同》,约定张三购买
潇潇而来 表见代理

【导读】表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。

【基本案情】

张三与某开发商于2007年1月16日签订了《珠海市商品房买卖合同》,约定张三购买开发商位于珠海市某区的商品房,并约定于2007年6月30日前交付张三使用。张三按约定在2007年1月16日一次性向开发商付清了房款,交楼期限届满后,张三要求开发商履行交付房屋的义务,房屋因没有验收合格,开发商一直拖到2009年1月12日才交付房屋。为此,张三不得不在外找房租住,从而造成经济损失,要求开发商按照合同约定的价款的每天万分之三支付违约金5740元。张三向法庭提交了《珠海市商品房购买合同》、购房发票、房地产权证、收款收据以证明其主张。

开发商辩称,2008年9月10日,张三的婆婆李四以张三的名义申请办理了房产证,此后,李四与张三的女儿王五一直在该房居住,而张三不在该房居住。2009年1月12日,开发商所建的房屋通过消防验收。2009年7月,开发商与李四达成就违约交房构成违约的处理达成协议,协议约定,开发商逾期交房违约金以三年六个月的管理费抵扣,合计人民币7280元。李四以张三的名义在协议上签名,协议签订后,张三没有付过管理费,物业管理公司也没有向张三催收,开发商有理由无过错的相信李四能代表张三的意思表示,李四构成表见代理,签订的协议书对张三具有约束力。且《协议书》签订后已履行一年多,张三称不知情不符合常理,故请求人民法院驳回张三的诉讼请求。

【法院判决】

争议的焦点是李四以张三的名义签订的协议是否有效,即李四是否构成表见代理。法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,张三的婆婆李四以张三的名义办理了房产证并一直居住在涉案房屋内,在协商处理交房的赔偿事宜时,开发商有理由相信李四有代理权,构成表见代理。由于双方签订的合同系各自的真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效。故判决驳回张三的诉讼请求。

【案件评析】

正如《合同法》第49条规定的:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益,建立正常的民事流转秩序。

我国《民法通则》第63条规定:“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。”该案中,开发商相信李四有代理权,认定为表见代理的关键是:

(1)李四以张三的名义办理房产证;

(2)李四和张三的女儿王五一直居住在涉案房屋内;

(3)张三长期不在涉案房屋内居住,日常工作由李四打理。

为了减少纠纷,建议购房者谨慎签订协议书,他人代为签订的,须与产权人协商一致并取得书面授权;开发商亦应取得产生的明确授权委托,再与代理人签订协议,以免事变,对簿公堂,徒遭诉累!

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