建设施工合同常见法律风险及其防范

导读:
建设施工合同常见法律风险及其防范 (一)建设工程施工合同主体问题 n1、因 “挂靠”问题而导致的纠纷 n挂靠的概念: n挂靠通常是指没有相应资质的单位和个人,借用有资质的施工企业的名义承揽工程,并向该企业交纳相应管理费、被挂靠企业对承揽的工程并不进
萨硕 无效合同产生的后果

建设施工合同常见法律风险及其防范

(一)建设工程施工合同主体问题

n1、因“挂靠”问题而导致的纠纷

n挂靠的概念:

n挂靠通常是指没有相应资质的单位和个人,借用有资质的施工企业的名义承揽工程,并向该企业交纳相应管理费、被挂靠企业对承揽的工程并不进行实际管理的行为。

n挂靠风险提示:

n1、企业和个人通过出借资质方式签订的建设工程施工合同无效

n我国《建筑法》法第26条规定:禁止建筑企业超越本企业资质登记许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑企业的名义承揽工程。2004年14号《司法解释》规定没有资质的实际施工人借用有资质的建筑企业名义的,应当认定为合同无效。合同无效的法律后果,最直接的就是合同自始没有法律约束力。其次是经济上的损失,合同无效要承担返还财产、折价赔偿、赔偿损失等责任。同时依据《司法解释》规定,没有资质的实际施工人借用有资质的企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效,人民法院可以收缴当事人已经取得的非法所得

n2、被挂靠企业可能受到严厉处罚并陷入纠纷的“泥潭”

n《建筑业企业资质管理规定》第35条规定:转让、出借《建筑业企业资质证书》的,责令改正,没收违法所得,处工程合同价款2%以上4%以下的罚;可以责令停业整顿,降低资质等级;情节严重的吊销资质证书。对于建筑企业来说,这种资格处罚要远远超过财产处罚的影响。一旦被吊销资质证书,就丧失了建筑行业的准入资格,这对一个企业是致命的打击,可能直接导致企业退出建筑市场。

n以挂靠资质签订建设工程合同的行为,还容易给具有资质的被挂靠企业带来其他的与工程有关的法律诉讼。在整个建设施工过程中挂靠企业所发生的民事行为,被挂靠企业是很难控制的。这样,对于http://laws.88148.com/jingji/jinrong/20150108/423272.html。没有资质的建筑企业以具有资质的建筑企业名义签订材料采购合同等行为,如果发生纠纷,将直接由被挂靠企业承担责任。这对于被挂靠企业来说,就像一颗定时炸弹,是否爆炸及什么时候爆炸都无法预见。

律师建议

n虽然挂靠已成为建筑行业的潜规则,但是挂靠带来的无数惨痛教训告诉我们:从企业长远的经营来看,绝对要杜绝挂靠。在法制越来越健全的今天,企业应充分认识到挂靠的风险,应认识到其最终会为自己的违法行为“买单”,绝不能为眼前的蝇头小利所动,应高瞻远瞩地去规划企业发展的远景,以诚信为出发点,依靠实力,打造出自己的品牌,赢得业主的信任,赢得分包商的信任,赢得供应商的信任,最终赢得市场的信任。

案例

n2007年初,某建筑企业与王某签订一份名为内部承包实为管考的协议。协议约定:某建筑企业同意王某挂靠并以该建筑企业的名义对外承包经营,挂靠期为2007年1月至2009年12月;在挂靠期间,王某应向挂靠企业每年上交挂靠费4万元,如不能按时上交管理费,建筑企业有权解除合同。王某挂靠该企业后,利用建筑企业的资质证书、营业执照等对外承揽了多项建筑工程,但王某仅向建筑企业上交挂靠费5000元。2008年12月,建筑企业将王某诉至法院,要求王某支付拖欠两年的挂靠费7.5万元。法院经审理认为:某建筑企业与王某签订的协议违法了《建筑法》关于建筑企业不得出借资质证书或允许以本企业的名义承揽工程的有关规定。因此,合同内容违法,属于无效合同。某建筑企业要求王某给付拖欠的挂靠费,于法无据,不予支持,已上交的5000元挂靠费应予以追缴。

n本案中某建筑企业与王某签订的挂靠协议明显违背了《建筑法》等有关规定,属于无效合同,至于王某已向原告上交的挂靠费5000元,依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第4条规定:没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可根据民法通则第134条规定,收缴当事人已经取得的非法所得。也就是说,建筑企业向挂靠项目经理收取的挂靠费、管理费等是非法所得,人民法院有权收缴。

n很多建筑企业也许知道出借资质、收取管理费是违法的,但却抱着侥幸的心理而为之。但是,因工程项目挂靠导致建筑企业甚至倒闭的现象时有发生,微薄的管理费与可能的巨大风险相比,实在不值一提,因此,建议建筑企业的管理者们切勿因小失大。

n2、因无权代理与表见代理导致的纠纷

n在建设施工过程中,发包人和承包商都会授权具体的代理人(项目经理)作为己方的代表,以法人的名义处理施工过程中的各项事务,但由于授权范围的不同,以及因具体情况发生变化而导致代理权限发生变化,经常会发生代理人超越代理权而进行民事活动的情况,更有甚者,有些没有代理权的人会冒名以被代理人的名义进行活动,由此便引发无权代理与表见代理问题。

n风险提示:

n无权代理对被代理人不能发生有权代理的法律后果,无权代理人代订的合同对被代理人不发生法律效力。表见代理中代理人的行为对被代理人发生法律效力,但被代理人可追究代理人的法律责任。

n在实践中,项目经理的行为就代表着企业的行为,如果由于项目经理的不当行为产生纠纷,则该不利后果需要由企业来承担。

律师建议

n实践中,表见代理责任已经是许多企业陷入债务泥潭成为吞噬企业资产的黑洞,威胁企业生存的隐形杀手。因此,我们有必要对项目经理等企业内部人的行为因表见代理制度的使用而可能带来的法律风险进行防范。对此我们提供以下建议供参考:

n1、完善公司制度,对公章、合同章、财务专用章、企业执照、法人委托书等的使用要建立严格的制度。

n建议公章应有公司专人保管,如项目经理需要使用时,可有保管人陪同。

n需要重点关注的是控制印章。由于项目部印章具有不需备案、易于伪造或私自刻章等特点,因此,在项目施工过程中就项目部印章的使用范围及事项做出明示,并可在项目部印章表面做必要的权利限制标记。

n2、要通过公司各个环节限定项目经理的权限,并且要用有限的公式方式让相关人(如业主、供货商等)了解项目经理的权限。

n我们建议对项目经理进行授权限制。项目经理的施工代表人地位与权限来源于建筑企业法定代表人的直接授权,因此,从授权内容上对项目经理权限进行适当的规范与限制是防范项目经理引发法律风险的源头措施。

n(1)明确授权。在开工前,以授权委托书的方式明确项目经理的授权事项、授权范围和期限,并将该授权委托书作为合同附件或在施工过程前向发包人和以确定的分包商及材供单位送达,保留其签收记录。

n(2)授权排除。在对项目经理的授权中,将不希望或不适宜由其决定的事项加以明确排除,包括合同修改与变更、重大施工技术方案的变更、重大分包事项、重大材料及设备、重大财务事项以及对外提供担保等。

n3、因承包商资质不够导致的纠纷

n我国的法律、法规规定:从事建筑施工企业应取得相应的资质证书,且只能在其资质等级证书许可的范围内从事建筑活动。未取得资质或超越资质等级进行工程承包是违反法律规定的。

n处理途径:资质等级不够的承包商与发包人签订的施工合同违反了法律的强制性规定,应属无效。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。

n风险提示:

n在实践中,如果是承包商故意隐瞒资质情况,发包人对此并不知情,应由承包商赔偿发包人因合同无效所受到的损失,如果发包人明知承包商资质不够,默许甚至与承包商一起隐瞒真相,则发包人也应承担相应的责任。

(二)建设工程施工合同分包及转包问题

n1、相关概念解释

n分包概念:指已经与发包人签订了建设工程合同的总承包人与第三人签订合同,将其承包的工程建设任务一部分非主体工作交给第三人完成。

n转包的概念:指承包单位承包建设工程,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转给其他单位承包的行为。

n2、纠纷类型

n违法分包的情形:

n(1)总包单位将工程分包给不具备资质的单位

n建设施工企业应具备的条件:《建筑法》、《建筑企业资质管理规定》

n(2)未经建设单位同意,总包人将部分工程交由他人完成

n(3)总包人将主体结构分包给其他人

n(4)分包单位再分包

n转包的情形:

n(1)承包人将建设工程再转包给他人,自己不履行合同

n(2)承包人将承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义在分别转给其他单位

3、风险提示

n违法分包和转包合同因违反法律的强制规定而成为无效合同:《建筑法》第26条,《合同法》第52条

n发包人、承包人、分包人应当根据各自的过错承担相应的赔偿责任。

n另外,依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条的规定:承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定,收缴当事人已经取得的非法所得。

案例

n2002年3月18日,被告建筑企业与房地产开发公司签订工程承包协议书一份,约定:http://laws.88148.com/jingji/jinrong/20150117/494973.html。由建筑企业城建该房产公司开发的某新村的一幢工程。同年5月10日,建筑企业又与挂靠在公司名下的从事建筑业的徐某协商,约定:建筑企业将其所承包的工程转包给徐某由其组织人员施工,建筑企业按工程决算收入的2.8%向徐某收取管理费,工程的一切债权债务由徐某承担等。当日,徐某向建筑企业出具承诺书一份。同年10月,徐某又将上述工程的瓦工施工过程分包给原告顾某组织人员施工。2003年顾某完成了施工任务。2003年3月25日,徐某与顾某结账,应支付顾某人工工资元,并向顾某出具欠条一份。此后顾某多次向徐某追要欠款未果,于是将建筑企业和徐某告上法庭。

n法院经审理后认为,建筑企业将其承包的工程转包给徐某施工,该转包行为违反了法律的规定,是无效的。徐某施工期间又将瓦工工程分包给顾某,也违反了法律规定,鉴于徐某与顾某就完成的工程量进行了结算,其应当承担给付欠款的义务。建筑企业与徐某之间形成的挂靠关系违反了法律的禁止性规定,其应当对徐某履行无效合同产生的后果承担连带责任。

n本案是一起以建设工程转包后又分包引起的拖欠民工工资诉讼。买农村房产。因此,确定本案工资支付主体的关键就是审查转包和分包行为的合法性。

n《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定:承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。本案中,建筑企业将其承包的工程转包给徐某显然违反了上述规定,虽然双方之间约定了工程的一切债务有徐某承担,但该约定只在其双方之间发生法律效力,而不能对抗善意的第三人,建筑企业仍然要对其转包工程的违法行为承担给付欠款的法律责任。

(三)、建设工程施工合同效力问题

1、解读无效合同的认定标准

n中华人民共和国合同法(第52条)

n关于合同法的司法解释(第3条、第4条)

n关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2004]14号)(第1条、第4条)

2、建设施工中常见的引起合同无效的情形

n(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的;(因无资质或超资质无效)

n(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的;(因借用资质无效)

n(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的;(因违反招投标规定无效)

n(4)承包人非法转包、违法分包建设工程的;

n关键词解读:“非法转包”、“违法分包”

n(5)其他情形:例如,名为联营实为借贷。

3、无效合同的处理

n《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(第2条、第3条、第5条)

n(1)合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持。

n(2)经竣工验收不合格的,分别处理:

n修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持;

n修复后的建设工程经竣工验收不合格的,承包人请求支付工程价款的,不予支持。

n(3)合同效力的补正

n承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同,在建设工程竣工前取得相应资质等级,当事人请求按照无效合同处理的,不予支持。

案例

n南通某建筑公司与上海某房地产开发有限公司于2008年7月12日签订《建设工程施工合同》约定:土建工程、室内电气线路及照明、室内给排水等工程造价为元;剥离幕墙的装饰的设计等六项工程另行结算。在施工过程中,项目经理蔡某擅自以项目部名义将室内水电工程分包给某工程咨询公司,并签订《分包协议》,并加盖项目部公章。该工程咨询公司虽然有自己的施工队伍,但并不具备合法的水电建筑企业资质。工程竣工验收并结算后,蔡某没有按照《分包协议》约定支付工程款给该工程咨询公司,于是该工程咨询公司将南通某建筑企业素质法院,要求支付工程款70万万。南通某建筑企业以该工程咨询公司没有资质,《分包协议》无效为由拒绝付款,然而法院最终判令南通某建筑企业承担付款义务。

n本案中,《分包协议》违反了《建筑法》第29条“禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位”的规定,因此,根据《司法解释》第4条“承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工行为的无效”的规定,该分包协议属于无效协议。但是,由于该工程最终竣工验收合格了,因此,某工程咨询公司作为实际施工人是有权利向南通建筑企业主张工程款的。

(四)、建设工程施工合同工程款问题

n(一)工程款纠纷原因

n(二)处理途径

(一)工程款纠纷原因

n1、“三边工程”引起的工程造价失控

n2、从业人员法律意识薄弱

n3、合同缺陷

n4、双方理解分歧

n5、工程款拖欠

(二)处理途径

1、未签订书面合同的处理

n建设工程合同应采取书面形式:《合同法》第270条规定建设工程合同应当采用书面形式,对于合同价款及其支付方式应当在书面合同中做出明确约定。

2、合同总价与分项工程单价之和不符的处理

n应当以工程量清单中分项工程的单价为准

3、约定不明与理解分歧的处理

n(1)约定不明合同的履行方式:

n《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
(2)理解分歧的处理(重大误解的法律效力):《合同法》第55条

n4、合同冲突的处理

n(1)建设工程合同文本包括:合同协议书、中标通知书、投标书及其附件、施工合同专用条款、施工合同通用条款、标准、规范及有关技术文件、图纸、工程量清单、工程报价单或预算书。

n(2)效力不同合同文本间的冲突:按照上述合同文件的优先解释顺序冲从前至后效力依次降低。

n(3)同等效力间的合同文本冲突:适用后法优于先法原则

(五)建设工程施工合同垫资问题

n解读关于垫资的规定(《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条)

n“当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支持。”

n风险提示:

n垫资及约定的利息被支持,未约定利息的不计息;

n没有约定垫资,按照工程欠款处理。

(六)建设工程施工质量问题

n1、建设工程施工质量缺陷问题及产生纠纷的原因

n(1)建设单位或发包人方面的原因

n(2)勘察设计方单位面的原因

n(3)施工单位或承包人方面的原因

n(4)监理单位方面的原因

1、建设工程施工质量缺陷问题及产生纠纷的原因

n常见的工程质量问题包括:地基基础下沉、主体结构承载力不够、墙面屋顶参水漏水、墙体楼板裂缝等。

n纠纷原因

n(1)建设单位或发包人方面的原因

nA.建设单位不顾实际降低造价,缩短工期。《建设工程质量管理条例》第10条第1款;

nB.不按建设程序运作。《建设工程质量管理条例》总则中第5条;

nC.在设计或施工中提出违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准的要求。《建筑法》第54条《建设工程质量管理条例》第10条第2款;

nD.将工程发包给没有资质的单位或将工程任意肢解进行分包。《建筑法》第22条,《建设工程质量管理条例》第7条

nE.建设单位未将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门其它有关部门审查。《建设工程质量管理条例》第11条,《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》;

nF.建设单位采购的建筑材料、建筑构配件和设备不合格或给施工单位指定厂家明示、暗示使用不合格的材料、构配件和设备。《建筑法》第57条,《建设工程质量管理条例》第14条;

n(2)勘察设计单位方面的原因

nA勘察设计单位资质:《建筑法》第13条;

nB勘察设计的制作:《建筑法》第56、57条;《建设工程质量管理条例》第19条

1、建设工程施工质量缺陷问题及产生纠纷的原因

n(3)施工单位或承包人方面的原因

nA施工单位脱离设计图纸、违反技术规范及在施工中偷工减料。《建筑法》第58条,《建设工程质量管理条例》第26、28条;

nB施工单位不具有相关资质进行施工和其它相关违法活动。《建设工程质量管理条例》第25条;

nC施工单位未履行属于自己在施工前产品检验的强化责任。《建筑法》第59条

nD施工单位对于在质量保修期内出现的质量缺陷不履行质量保修责任。《建筑法》第60条;

n(4)监理单位方面的原因

n监理单位的监理责任:《建设工程质量管理条例》第36、38条。

n2、建设工程质量问题发生的阶段

n只有认识了工程质量发生的阶段,才能对症下药,正确处理工程质量问题。

n工程阶段主要分为:第一,施工过程中发生的质量问题;第二,竣工验收过程中发生的质量问题;第三,保修期发生的质量问题;第四,保修期届满后发生的质量问题。

n我们在处理建设工程质量纠纷时,首先要判断是属于哪个阶段发生了质量问题,然后,才能正确适用法律,采取针对性的措施予以解决。

n3、如何正确适用法律

n(1)、工程质量责任范围一般原则是“谁勘察设计谁负责,谁施工谁负责”。首先,参与工程建设的各方都是工程质量的主体,都有可能要承担责任;其次,有共同责任的,共同责任里又分按份责任和连带责任;最后,双方责任,也就是发包人和其他建设主体各自承担责任。

n(2)承担责任的方式

n承包人承担责任的方式有:修理、返工、改建、减少价款、质量不合格造成其他损失的还要承担损失赔偿责任。

n发包人承担责任的方式有:提供材料不符合强制性标准且经承包人催告仍不改的,承包人有权解除合同并要求赔偿损失。另外,由于提供的材料不合格造成第三人损失的,发包人也应当承担赔偿责任。

n(3)发包人擅自使用未经竣工验收的工程后果

n《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

n该规定有三方面的意思:第一,未经竣工验收的工程,发包人擅自使用的,发包人承担责任;第二,发包人仅对擅自使用部分的质量问题承担责任;第三,承包人在建设工程合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量仍要承担责任。

n案例:

n上海某公司承接长沙某厂房项目,工程完工后,业主未经验收即使用了厂房。但承包方未能及时固定使用事实。在多次催要工程款无果后,承包方决定起诉。承包方在工商资料中调阅到一份业主申请迁址的资料,资料显示,在系争工程完工后不久,业主即向工程所在地工商局申请将工厂由原址迁至工程所在地。在承包方起诉后,业主提起了工期逾期和质量损失索赔的反诉。对此,承包方向法院提供业主迁址申请文件,并强调业主申请迁址的行为表明,新址自申请之日即已经具备使用条件,业主对工程质量已经予以认可,不存在工程逾期;由于业主未经竣工验收即使用了工程,因此根据《解释》规定,承包方对于业主提出的一般性质量问题不承担责任。法院最终采信了承包方的意见,驳回业主的索赔请求。业主上诉,二审法院维持原判。

n业主使用厂房的表现形式有很多。在未能及时有效固定业主使用的直接证据的情况下,承包方可通过手机其他间接证据证明业主实际使用或认可工程质量的事实。本案例中的业主迁址申请就是很有力的证明方式之一。

n对此,在建设工程未竣工验收或验收不合格的情况下,建设单位如擅自或强行使用,可视为其对建设工程质量的认可或者自愿承担质量责任。

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(七)建设工程施工期限问题

1、施工期限的相关概念

1、开工日期的概念

开工日期:是指承包人进场开始施工的日期。关于开工标准,当事人有约定的,从其约定,没有约定或约定不明的,则一般以承包人机器、设备、人员进场施工为标准。

2、竣工日期的概念

竣工日期:是指承包人完成施工任务的日期。一般来说,工程竣工后,发包人均进行竣工验收,确认合格后予以验收。

2、施工期限的认定

1、开工日期的认定

开工日期的认定应当按照下列原则确认:第一,承包人有证据证明实际施工日期的,则应认定该日期为开工日期,承包人的证据可以是发包人向承包人发出的通知、工程监理的记录、会议纪要、施工许可证等;第二,承包人虽无证据证明实际开工日期,但有开工报告的,则应认定开工报告中记载的开工日期为开工日期;第三,若承包人无任何证据证明实际施工日期,亦无开工报告的,则应以合同约定的开工日期为准。

2、竣工日期的认定

实际竣工时间的规定(《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条)

(1)工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;

(2)承包人提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

(3)工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。

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