“以房养老”的风险与收益计算

导读:
“以房养老”的风险与收益计算日期:2007-12-04 作者:陈 冉 来源:瞭望东方周刊 一时间,各种形式的“以房养老”尝试此起伏彼。 上海市公积金管理中心收购老人房产然后返租给老人的做法遇冷之后,一个月前,普陀区开始尝试“以房自助养老”。 在北京,启动于
梅什么
“以房养老”的风险与收益计算日期:2007-12-04 作者:陈 冉 来源:瞭望东方周刊
一时间,各种形式的“以房养老”尝试此起伏彼。
上海市公积金管理中心收购老人房产然后返租给老人的做法遇冷之后,一个月前,普陀区开始尝试“以房自助养老”。
在北京,启动于10月18日的北京首个“养老房屋银行”项目将在2008年1月8 日正式接待老人入住。
同处北京的还有北京幸福人寿的“反按揭”以房养老保险产品,该公司董事长孟晓苏称准备工作已基本就绪。
以上种种形式或产品,都绕不开房源本身,即把潜在的、以家庭生活化形式存在的养老资源纳入社会直至政府调配范畴。问题是,这种社会化、专业化带来的资源优化,能否补偿由此带来的伦理、情感损失?
北京市民的挑剔目光
尽管没有涉及房屋产权问题,但与中大恒基房地产经纪公司联合主打“养老房屋银行’’项目的北京寿山福海国际养老服务中心依然遭遇了广泛的质疑—档次不够、中介选择单一、配套设施太少、交通不便等,成了参观者挑剔的因素。
寿山福海在宣传材料中自称是五星级设施标准,拥有2000平方米四季常青室内生态园、农家田园和运动场地,背靠九龙山,毗邻永定河,交通便利,拥有资深的管理团队和专业的服务人员。
对此,10天前曾到该中心了解情况的孙先生告诉《瞭望东方周刊》记者:“要说五星级它应该还达不到,许多硬件设施还有不少差距;交通对我来说可不算便利,我从朝阳区红领巾公园先坐一趟公交车,再转乘1号地铁,到终点后再转乘公交车,这样的长距离奔波对于六七十岁的老年人来说是个不小的负担。”
寿山福海行政人事部主管陈晔坦言,还有不少老人提出服务中心缺少游泳池等设施,健身设施数量也太少,“二期工程我们已经规划了游泳池,健身设备则会根据老人的人住数量随时增加,像一些老人反映的标准床体太窄的事情,我们随后就做了调换。”
其实许多老人首先考虑的是能不能承受相关费用。“在家里住倒不用考虑费用,但只要出来住,恐怕90%以上的老人都要先考虑这个问题。像这个养老院我算下来老两口每个月需要6000元左右,不但房租要全部用上,两位老人的退休金也要拿出来,这样的标准一般老人恐怕不能承受。”与孙先生同来的张大妈说,“考虑到价格、交通等条件,我觉得还是邻居在玉渊潭选择的一处养老院性价比更高些。”
在陈晔向本刊记者出示的一份价目表中,收费最高的大标准间是每月1800元/床,小标准间则为1300元/床,“即便按最高标准计算,加上每月500元的伙食费,老两口的费用连5000元都不到。”
而张大妈则提出,像她这样的老年人正处在容易患病的年纪,随便产生点医疗费、护理费等恐怕6000元都打不住,“这还不包括服务中心收取的被褥费、取暖费、服务费等。”
与房地产中介机构的合作,是这种养老方式中绕不开的一环,却也是老人们最不放心的环节。相比之下,老人们更信任的显然是养老院。孙先生提出,必须在中大恒基登记出租房屋让他们有点想不通,“北京比较好的中介有的是,为什么非要在这一家登记呢?,’
对此,中大恒基媒介经理张媛解释说:“是我们跟寿山福海合作推出‘养老房屋银行’这个项目的,对入住该中心的老人提供免中介费、赠送保额为36万元的房屋保险、房屋空置期仅一个月这三项优惠措施,这些是其他中介难以提供的。”
“其实我们也没有要求老人必须去中大恒基登记房屋,如果觉得‘我爱我家’好或者有亲朋好友能帮着租出去,我们没有任何意见,只是通过这些途径就无法享受优惠了。”陈晔说。
问题的实质是,养老机构和老人们自身一样不具有经营房地产的实力,而眼下的房地产经纪业却笼罩着信誉危机。深圳中天置业总裁蒋飞出逃就是最近的例证。而养老、保险机构是否可以混业经营房地产,也还是一个问题。
上海的变通之策
上海市公积金管理中心经过几年的调研,试点成效并不显著,连锁加盟。“以房养老”方案虽然在今年6月找到了愿意试点的老人,但之后便无人问津。
该管理中心的方案针对65岁以上的老年人,将老人的产权房收购后,再将房屋返租给老人,租期由双方约定,租金与市场价等同,老人可按租期将租金一次性付给管理中心,不需要承担其他费用。
尽管上海市户籍老年人达270万,老龄化指数达20%,拥有潜力巨大的养老市场,但上述方案的推动非常不理想。“中国房地产市场将会长期向好,公积金管理中心要求老人先把房屋产权过户的做法,肯定不会有好的拓展前景,按现价卖掉房子很容易吃亏。”上海协力律师事务所律师卫新对本刊记者说。
除此之外,《合同法》和《租赁管理条例》都规定,租赁合同最长有效期限为20年,“如果一位老人将房产卖给公积金管理中心20年后仍然健在的话,法律并不保护他今后仍然有优先租住该房屋的权利,届时老人的权益如何保障,会是个比较麻烦的问题。”
其实上海模式无人喝彩并不奇怪,这一点早在2005年就已在南京得到了验证。
位于南京汤山的温泉留园老年公寓当时曾推出“以房换养”模式:拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人,可以自愿将其房产抵押;经公证后人住老年公寓,终身免缴一切费用;房屋产权在老人谢世后归养老院所有。
问题随之出现。如果温泉留园破产,谁来保障老人以后的生活?老人的寿命与该机构的利益是成反比的,如何保证老人在生病时能得到及时,到位的照料和救治?每月发放的生活费如何核定?
这些问题的难以解决,最终导致了温泉留园公寓的此项业务陷人停滞。
为应对这种尴尬局面,今年10月29日,上海普陀区为老社区服务中心、上海房地产业企业家联合会等编制完成了“以房自助养老”方案。其具体做法是,帮助拥有产权房的独居老年人将现在居住的房屋出租、包租,得到的租金作为入住养老院的费用:如果老人不愿意出租房屋,还可以通过市场置换的方式,让拥有部分资金的老年人、残疾人,人住较低楼层。
这种方式绕过了产权变更问题,但其方式、意义与民间自发的以租换养相比,没有更大拓展。
房价走势的判断
“以房养老”概念是作为国外的一种成熟的金融、保险产品被引入的,但眼下尚无银行等金融机构涉足。太平洋保险公司等保险机构曾经进行初步调研,但随后让位于一家有房地产背景的保险公司“幸福人寿”。
据说,这里面有政府部门出于谨慎的考虑。
幸福人寿董事长孟晓苏告诉本刊记者,前段时间他看到过中央电视台的一项调查,近50%的老年人接受“以房养老”,“虽然不像社会上说的那样担心中国百姓的观念不会接受,但也没想到会有如此高的比例。”
孟晓苏说的“以房养老”不同于以上模式,它的操作原理是将住房通过一定形式的金融保险机制,实现价值的流动,使得老年人在工作期间积累的房产,能够在其晚年带来稳定可靠的现金收入,从而对养老保障发挥相应的功能。
孟晓苏认为,在这个过程中社会上普遍担心几个问题,一是房价走向,二是土地使用年限,三是遗产税开征与否,四是产权如何变更。
“谈到房价走向问题,过去四年保险业已经损失了大笔利润。”他说,“我是2003年提出这个以房养老保险产品建议的,那时候的房价是多少,而现在又是多少?仅此增值就能有400%以上的回报率。从长期来看,无论国内还是国外,房价或许会有调整,但总体走向不会改变。”
孟晓苏告诉本刊记者,15年前北京翠微路的房价是每平方米2000多元,现在是两万多;40年前的香港每套房是四五万港币,现在是四五百万;美国斯坦福大学一位教授40年前以4000美元买的房子,前段时间卖了400万。“通过这些数据我想大家都能看明白房价的未来走向。”
如果房地产走势真照孟晓苏所言,上海市公积金管理中心的方案无疑缺乏吸引力一没有人愿意把房子的潜在增值收益拱手出让。“但若卖给保险公司就情况不同,我们计划每三年对房屋价值重估一次,如有升值,则重新核算给付老人的款项。”
但即使是那些踊跃买房的“房奴”一族,对于中国随时出于市场投机与政府调控双重推手下的房地产市场也缺乏信任感,银行、保险公司又怎会都如孟晓苏一样相信房价会步步高涨?一些媒体的采访时,部分金融保险机构已经含蓄表达了此类担忧。即使相信房地产市场长期向好。考虑到老人寿命的不确定性和市价的变动,如何实现合理利润仍然是一个复杂的精算过程,这也是本刊记者接触的多家银行和保险公司相比于有房地产背景的孟晓苏,出言更为谨慎的原因。
相形之下,期待稳定、长期的客源的养老机构对于“以房养老”动力更足。有声音指出,它们是眼下“以房养老”尝试最自觉的推手。但正如温泉留园老年公寓的例子证明的,问题无法在它们这个层次得到根本解决。市场条件下的“以房养老”如果不发展到金融产品的层次,就只能停留于民间自发的“租金养老”的个人行为。
“以房养老”或推高房价
除此之外,城市土地70年的使用权限也是“以房养老”业务的—个法律命门。假如一幢老房子进行产权抵押或出让时使用权只剩下了20年,一旦老人在20年后方身故,抵押方还有无权利处置房产?
对此盂晓苏觉得更没什么好担心的,《物权法》规定是自动续期,自动续期什么意思?就是你不用再交钱。这就意味着老百姓手里的房产对保险公司永远有吸引力。”
但是关于“自动续期”,一些专业人士的理解并不像孟这样笃定。中央财经大学保险系主任郝演苏认为,我国房产使用年限仅为70年,怎样更好制定价格以防范风险是迫切问题,国家对此应该出台具体政策进行规范。
在孟的想法中,“遗产税开征”的前景也是一个可能的有利砝码。在一些西方国家,由于遗产税高达60%~80%,老人们为了避免过多损失,会选择保险产品进行反向按揭,而这种途径获得的资金又是可以免税的。、
“央视的调查数据已经说明,老人的观念尚未受到遗产税的影响。如果开征遗产税,一些不想‘以房养老’的人可能也会被动加入进来,整个群体会进一步壮大。”
2005年的统计数据显示,我国60岁以上人口占11%,65岁以上人口占7.7%,已经超过国际标准而提前步入老龄化社会,而当时养老资金储备有3万亿元缺口。另据预计,到2030年,我国60岁以上人口将占30%,养老资金缺口将达6万亿元。
“把有房老人的房产资源调动起来,就可以大大缓解上述难题,因此‘以房养老’将是一个对现有养老保障体系大有裨益的项目。”
“有人担心老人把房子抵押给金融机构会影响亲情。请问是老人每个月让你出钱出人照顾好,还是他不但有余力照顾自己、还能每个月支援你一些更好?在今后家庭越来越趋于421结构、社会竞争越来越激烈的前提下,孩子自身的生活压力都已经不堪重负,以前那种状态生活显然不是他们所期望的。”孟晓苏说。
至于产权如何变更,如何不在老人百年之际与其子女发生财产纠纷?孟晓苏称方法涉及商业秘密,在此不便透露,但已经不是推行的障碍。
根据孟晓苏此前十多年出任中房集团董事长的经验,随着“以房养老”观念的普及,年轻一代会对购买房产产生更大的热情,“这或许会某种程度上推高房价。” 向作者提问
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