颜宇丹:车位长期租赁合同名为租赁实为买卖

导读:
雍景湾的业主到招商街道办前维权。 雍景湾的业主反对开发商出售停车位。开发商欲与业主签订的“车位使用协议”。 (晶报房产记者韩玲)近日,有招商雍景湾业主向本报记者反映,所在小区的开发商——招商地产突然宣布出售停车位的使用权,在业主反对的情况下,
邵寞鸿
雍景湾的业主到招商街道办前维权。
雍景湾的业主反对开发商出售停车位。开发商欲与业主签订的“车位使用协议”。

(晶报房产记者韩玲)近日,有招商雍景湾业主向本报记者反映,所在小区的开发商——招商地产突然宣布出售停车位的使用权,在业主反对的情况下,仍然收取部分业主全款且不签订任何合同。业主质疑招商地产占用业主的公共资源牟利,70年的超长期限租赁已经超出《合同法》的最长租赁期20年的强制性规定,损害了业主的利益。

招商地产的不当举措引发了业主们的强烈抗议,甚至出现了大量业主维权事件。最终,在有关部门介入调查后,招商雍景湾出售停车位行为被叫停。但截至记者发稿时,有业主反映,招商地产销售人员仍在销售停车位。

蹊跷事件

一条短信通告出售停车位!

近日,招商雍景湾的业主邓女士向记者反映,12月13日,她突然接到招商销售人员的电话,询问她是否有意向购买停车位,邓女士认为小区内的停车位属于业主的公共资源,当场表示反对开发商出售牟利。

记者看到了招商地产13日发给业主的短信:“重大喜报:雍景湾车位争选销控火爆!负一层均价15万、负二层均价13万!销售中心先到先得,仅此一天,截止倒计时!”

邓女士告诉记者,收到短信后,几名业主于14日上午来到招商街道办反映情况,但是没有得到答复。14日下午,招商地产再次给业主发短信:“喜报!雍景湾车位争选活动火爆!车位已选过半,感恩回馈今日18点截止,最后2小时倒计时,未缴齐全款的业主请速补缴,过期车位不予保留”。

“两天时间发了7次短信,催业主赶快决定,这是逼迫业主没有更多时间反对和进行维权行动。”邓女士表示,因为雍景湾今年8月26日才交房,大家都在装修,还没有入住,所以小区没有业主委员会,“招商地产就想趁着现在组织不健全的时候,赶紧钻空子把停车位卖出去牟利”。对于此次招商地产不顾业主反对,执意出售停车位的做法,业主只能临时自发组织起来去招商街道办上访维权,“经过多次沟通,也没有明确的答复”。

邓女士告诉记者,目前已经有业主在招商地产的催促下,交纳了全款,但是并没有签订正式的合同,只给了买家一份空白的“车位使用协议”。

共同维权

业主质疑开发商违规牟利

随着周末的到来,“出售停车位”事件滚雪球般越滚越大,越来越多的业主加入了抗议的队伍。记者到现场采访时,有业主向记者提出了以下5点质疑:

质疑一:招商地产两天内连续发出7条短信,并致电业主,宣称停车位销售火爆,给业主一种不买就没有地方停车的假象,用饥饿营销的方式制造恐慌,让业主没有时间做出理性判断,而盲目跟风购买,以达到牟取利益的目的。

质疑二:根据《物权法》规定,只有在独立报建、独立投资,并取得独立产权证的情况下,才能对车位进行租赁和转让,否则是违法的。而雍景湾的停车位显然是没有独立产权的,招商地产出售没有产权的物业牟取利益,对业主是一种欺骗行为。

质疑三:开发商在明知道停车位没有产权的情况下,大打擦边球,与业主签订的是“车位使用协议”,并且在条款上注明:“在签署本协议时,乙方已明确该车位不能办理权属证书,乙方承诺不因此而要求解除本协议或追究甲方任何责任”。这只是一份租赁使用协议,而非买卖合同,业主所交的款项只是租金。

质疑四:如果双方签订的是租赁合同,那么根据《合同法》规定,最长租赁期限为20年,而招商地产拟订的“车位使用协议”中第二款注明:“该车位的使用期限自本协议生效之日起至雍景湾花园所在土地使用权期限届满时止(土地届满时间为2074年8月30日)”。就是说业主出了70年的租金,其实有效的租期只有20年,其余年限的租金等于多交了。

质疑五:在签订雍景湾购房合同前,业主曾口头咨询过停车位问题,销售人员称车位够用,并且不会出售。停车位作为小区的配套设施,虽然所有权归开发商,但也属于业主可以共享的公共资源,不应该成为开发商牟利的工具。划出固定停车位后,就会出现一部分车位闲置,而一部分业主无车位可停的尴尬局面,从公平的角度来看,开发商的做法使少数人掠夺了属于多数人的公共资源,给业主造成了不便。

律师提醒

业主购买车位风险极大

针对雍景湾停车位出售的纠纷,记者采访了相关律师。

“如果车位没有独立产权,开发商无权出售。业主可以向法院起诉,要求确认车位买卖合同无效。”广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹告诉记者,根据雍景湾的情况来看,现在车位还没有出售,就不能向法院起诉要求确认合同无效,只能向有关行政部门进行投诉举报,反映情况。

“招商地产与业主虽然签订的是长期租赁合同,但名为租赁,实为买卖。”颜宇丹律师表示。

广东金地律师事务所执业律师黄志明告诉记者,就深圳而言,目前还未正式颁发过独立的停车位产权证书。雍景湾的业主即使交纳了车位款,也没有获得该车位的物权,也得不到法律的承认和保障。

黄志明律师表示,根据《合同法》214条的规定:“租赁期限不得超出20年。超出20年的,超出部分无效!”且不论发展商是否有权对停车位进行一次性收费,以达到长期租赁的目的,“作为有着雄厚财力和丰富法律知识的发展商,应当知道此条是毋庸置疑的无效条款,却试图以此收取巨额‘租金’,严重违反诚实守信原则,涉嫌欺诈。”

相关链接

招商项目频频“出事”

今年3月4日,招商雍景湾项目前,因先前承诺的育才二小学位子虚乌有和每平方米高达1万元的巨额降价,上百名业主聚集售楼处抗议维权,印有控诉招商地产“践踏公平,价格欺诈,伪造销控”和业主“坚决退房”的标语随处可见。更有业主声称跳楼以死相逼。

招商地产旗下项目不仅在深圳出了问题。位于北京市东四环外的“公园1872”小区是招商地产进军北京市场的招牌项目,如今价格高达约4万元/平方米。业主反映,两年内,小区内80%的精装修住房都不同程度地出现质量问题。

曾有卖车位被否案例

去年底,南山区某楼盘将原本公用的地下车库停车位租给业主,租期长达55年,引起小区业主堵塞车库通道的事件发生。此后,深圳市规划国土委叫停了开发商销售车位的行为。

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