北京小产权房转正落空 投机客大喜掉入大悲的“过山车”

导读:
北京小产权房转正落空 投机客大喜掉入大悲的“过山车”13年12月01日09:02来源:财经综合报道作者:华夏时报 本报记者陈岩鹏北京报道 李益(化名)的心情在短短不到一个月的时间里,经历了从大喜到大悲的“过山车”。 近期一直有传闻说小产权房要转正,特别是
渲染离别
北京小产权房转正落空 投机客大喜掉入大悲的“过山车”13年12月01日09:02来源:财经综合报道作者:华夏时报

本报记者陈岩鹏北京报道

李益(化名)的心情在短短不到一个月的时间里,经历了从大喜到大悲的“过山车”。

近期一直有传闻说小产权房要转正,特别是十八届三中全会召开后提出“要建立城乡统一的建设用地市场”。这在李益看来,是国家在释放小产权房转正的信号,于是他在北京最大的小产权房社区——太玉园花了90多万买了91平米的两居室。

李益开始坐等小产权房转正。“周边的商品房都到了2万多元/平米,太玉园的小产权房还有升值空间。”李益说。但他万万没有想到的是,如意算盘很快就落空了。11月下旬,两部委明令叫停小产权房,北京市国土局又拆除了多处小产权房项目,太玉园也被列入了“黑名单”。

现如今,小产权房转正无望,摆在李益面前的是一个有价无市的小产权房市场,太玉园的房子虽然还在1万元左右/平米,但已无人接盘,李益不得不将刚买来的房子无限期地压在了手里。

“转正”落空

11月26日,记者驱车来到位于北京东六环外的太玉园小区,该小区分为张湾村一区和张湾村西区两大部分,分别位于张采路的东西两侧。仅以平面的占地面积来计算,张湾村西区和张湾村一区加起来占地共约60万平米。

据当地人介绍,太玉园分东区和西区,西区比东区早建两三年。东区50栋楼,全部为外地人居住,西区58栋楼,大部分为村民回迁房。

记者在走访中仅发现一家有门店的房屋中介,但这家中介却在大白天锁起了门,仅在玻璃门上留有一个房源登记电话。根据小广告上的电话,记者联系上一名中介,该中介说,现在太玉园的房子不像前几个月那么火了,小产权房转正彻底没戏了,所以也没人再来打听了。

数月前,广泛流传着“小产权房要转正”的消息,甚至当地居民都非常肯定地说,太玉园预计年底即将转正。

“当时太玉园二手房的房源非常紧俏,来这里看房的人络绎不绝,房价同比也上涨了一两千元/平米。”该中介说。

转正传闻不断发酵,这让嗅觉灵敏的投资客闻到了味道。因为小产权房价比周边的大产权房低得多,处于价值洼地,转正后升值空间大,而且小产权房不限购,不是北京户籍的人也能买,买多少套都没限制,这些都吸引了像李益这样的人。

上述中介人士称,当时很多人不止买一套,买三四套的也大有人在。于是太玉园的房价从今年7月份开始启动新一轮的涨价,短短几个月就从7千元/平米飙涨到1万元/平米,涨幅高达30%,远远超过同期北京市商品房的涨幅。

然而让中介和投资客没料到的是,没过多久,各方关于小产权房可能转正的猜测就被打破了。

失意的赌徒

在这场政策博弈中,失意的并非只有像李益这样的投资客,太玉园东区南端还有几处没有搬迁的人家,他们在这里同张湾村政府对峙了十年。

一位钉子户指着他面前的一大片未平整的土地说:“这块地在十年前都是宅基地,被张湾村政府征用,以前住在这里的村民都搬到马路对面的太玉园西区了,没搬上楼的都是条件没谈好的,2012年之前村政府和我们谈的还挺积极,但过去一年就没怎么谈过。”

显然,与村政府的对赌中,这些钉子户并没有占到什么便宜,而他们的“条件”也很有可能因为去年9月份的一纸公文而泡汤——太玉园在2012年9月登上了北京市国土局公布的第一批79个小产权房项目名单。

对于有60万平米面积的太玉园来说,这也许并不意味着这108栋楼会因违建而被拆除,但张湾村却无法在这块土地上复制太玉园的“奇迹”。

张湾村一位已退休的村干部告诉记者,村政府本打算在这块地盖更多的新楼房,如果能成行,相当于再造了一个“太玉园”,到那时,天通苑都没法跟太玉园比,这里会成为北京最大的社区。

可不是所有的小产权房都像太玉园那样幸运。11月27日,记者来到北京昌平区崔村镇南庄营村,这里的一处15层的小产权房项目已经被逐层拆除,其实http://laws.88148.com/jingji/geren/20141230/328864.html。变成一片瓦砾。

据崔村镇政府建设科相关人士介绍,这处小产权房项目没有走正常的手续,村政府利用其权力单独与开发企业签订了合同。2011年,北京富鼎昌饲料有限责任公司与南庄营村村委会签订土地租赁合同,2012年该公司开始在这一地块上建设办公楼。

北京市国土局相关负责人表示,对于该违法项目,每平米给予了24元的罚款,总计罚款额余元,并且对建筑物进行了没收。拆除工作计划50天内完毕。此外,该村村委会主任已经被移送相关部门处理。

这只是过去一年北京清理的83个“小产权房”项目中的一个。

据悉,有关主管部门做出行政处罚76个,正在处理7个。其中,7个已全部拆除,5个涉及占耕地部分已拆除。30个项目已申请法院强制执行,8名违法当事人已移送公安机关,31名责任人已移送监察机关处理。其中,1名主管镇长受到党内处分,4名村支部书记受到免职处分。

投资客、钉子户、违规的企业和村领导,在这场博弈中,无疑都是输家。

赌错了方向

记者从北京市国土局获悉,北京已经基本完成集体土地所有权的确权,明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作,为集体建设用地流转打好基础。

“但这不包括小产权房。”北京市国土局相关人士说。上述崔村镇政府建设科人士也告诉记者,目前正在给农民的土地和宅基地颁发确权的“红本”,但已建的小产权房不在其列。

随着国土资源部和住建部11月22日下发的紧急通知,小产权房将转正的希望破灭。

一位研究小产权房的律师接受本报记者采访时表示,根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。很明显,小产权房违背了我国现行法律规定。

以太玉园为例,太玉园兴建之初是以旧村改造的名义进行的,后来由于城区房价涨势过猛,部分城里人买不起房子,张湾村委会看到了商机,开始对外出售太玉园的房子,而其房产证也是由张湾村大队颁发的。

据当地人介绍,太玉园西区的1—18楼是最早建设起来的,地还是宅基地;而相隔不到一年建设的19—43楼则占用的是耕地。

更重要的是,小产权房与我国现行的基本制度相悖。湖南社科院经济所所长肖毅敏接受本报记者采访时表示,小产权房跨过了国家这一层面,农村土地经过农户和村集体协商就直接入市了,也就意味着土地完全私有化了,这与我国公有制经济相背离。

“许多人误读了三中全会的文件,全会提出建立城乡统一的建设用地市场,同时也强调了要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度,误读者忽略了最不该忽略的国家利益。”肖毅敏称。

在肖毅敏看来,即使未来小产权房能够转正,也需要缴纳不菲的土地出让金,投机客不会占到什么便宜,但从目前来看,小产权房转正仍遥遥无期。

深圳小产权房“躲猫猫” 部分楼盘抢建销售转入地下

本报记者陈小瑛深圳报道

随着国土部、住建部两部委的联合发文,深圳小产权房市场风声骤紧。

但《华夏时报》记者连日调查发现,目前部分在建的小产权房楼盘已经暂停施工,市场销售也由公开营销转入地下游击战,不过仍有胆大的开发商趁政府上门查处前,顶风抢建。

“现在正是风口浪尖,必须低调点,等过了这段时间,市场又会回归正常。”深圳某小产权房楼盘销售人员对本报记者称,中央每年都在表态,所以对市场不必太在意。

一位曾在深圳市查违办工作的政府人士向本报记者坦言,查处违法建筑有现实的难处,在执法队伍有限的情况下,往往出现今天查处明天建、白天查处晚上抢建、东边查处西边建的现象。

在中国社科院农村经济研究所研究员党国英看来,民间对于小产权房的偏爱和追捧已充分表明,只有解决了国有和集体不同的土地制度问题,才能从根本上根治小产权房的无序建设。

销售转入地下

两部委的禁令,犹如向市场再次念起紧箍咒。

11月25日,位于深圳光明新区的某小产权房新盘售楼处,已经大门紧闭,建筑施工队也被驱散。接到记者电话时,该盘销售经理小文已在休假,“我们提前回家过年了,老板在看到中央叫停通知后,第三天就决定封盘停工了。”

此次中央专门针对小产权房所下禁令的措辞较以往更加严厉。因此对于这些在建的小产权房楼盘来说,无需等政府查处,开发商自己便会主动停建。“一旦政府上门查处,个人独资。罚款是肯定的。目前新老客户一律暂不接待,何时复盘要看市场风声,但今年肯定没希望了。”小文说。据悉,他们原本打算12月份开盘的另一栋楼也将推迟开盘计划,到明年再择机入市。

不过,胆大的顶风者仍较普遍。11月28日下午3点,记者来到观澜富士康附近的一个社区时,发现分散在此的十多栋小产权楼盘仍在施工,其中一处毗邻大马路边的楼盘已建到5层,施工工人说,规划是建25层,已开工三个月,预计到明年5月就能建成,而目前并未接到老板的停工通知。

而旁边已经建成的一栋现楼处于装修中,共600多套房源,尚有一半未售出,不过销售人员已不敢明目张胆地宣传,主要通过社交群里发布售楼消息,售楼处也潜藏在大楼里面。

“越是政府查处,越是购买机会,这意味着以后小产权房会越来越少了。”一位售楼员对前来看房的人推销时称,尤其是已基本建成的楼盘,购买几乎无风险,因为政府不可能拆除。

记者调查还发现,一位专门代理销售小产权房的中介机构,已将售楼信息网页对外封闭,仅限好友圈能打开;某个小产权房专业网站,也已停止更新购房信息。

“枪打出头鸟,现在是在风口浪尖上,必须低调,不仅要防查违办的,还要防记者暗访曝光。”一位已在小产权房销售圈混迹3年的小罗最近在接到陌生电话时也更加警惕。不过他认为,政府每年都会严打几次,对小产权房的态度也从未变过,但始终无法阻挡反复抬头的兴建浪潮。

而随着政策的打击,小产权房贷款期限也在缩紧,位于宝安松岗的某楼盘,此前最长曾可提供10年期贷款,如今至多只能贷款2年。

据记者了解,靠近深圳市内的布吉、龙华、坂田等片区已很少有小产权房面市,一方面前几年抢建的小产权房早已落成,土地资源越来越有限,另一方面这些片区商品房价格在不断攀升,政府卖地冲动较强,管制也更严厉,目前在售、在建的小产权房主要集中于偏远地带,如沙井、观澜、公明、光明等片区。

监管执行难

据记者了解,目前深圳查违办也在部署如何查处违建的工作,但尚未展开市场搜查。

上述曾在深圳市查违办工作的政府人士向记者坦言,查处违法建筑有现实难处,一个街道办执法队伍就二十多个人,白天查完晚上抢建,执法人员也不可能天天守在现场盯着。

事实上,深圳从2009年开始,已经在加大查处小产权房这类违法建筑的力度,但收效甚微,除沙井个别片区因在除恶打黑运动中,通过动用全市力量查封多个小产权房楼盘外,大部分偏远地段的违法建筑仍此起彼伏。

一位长期投资小产权房的人士透露,政府强拆的往往是当地农民独门独户的违建楼,对成规模的小产权房楼盘,除非动用上级庞大的执法团队,否则很难拆除。相比看个人独资

受访的多方人士认为,两部委的严打可以在短期内平息市场买卖风波,却无法让违建彻底退出历史舞台,政府的表态,或许仅仅是一种姿态。

时至今日,小产权房已成为政府无法根治的顽疾,连深圳市规划国土委内部人士也对记者坦言,市场永远阻挡不了逐利的冲动,只要有利可图,就会有人想办法建,只要价格便宜,就会有人买,而执法部门由于人员有限,也很难监管到位。

“民间会算账,买了住或者租,即使5年10年不转正,成本也慢慢收回来了,投入成本不高,收益也不错。”该规土委人士说,这也是为何民间对于政府的管制置之不理的原因,购房者越多,政府查处起来越麻烦。

也正是基于小产权房难查处的现实,购买小产权房自住的人前仆后继,民间对于小产权房转正仍心存幻想。

蒲女士的亲戚朋友去年曾在光明某小产权楼盘购买近30套每套49平米的公寓,一套20万元左右,一年多时间,该盘价格每平米已上涨了2000多元。蒲女士认为,投资都有风险,同一个地段,小产权房与商品房价差能达到4倍,即便前者品质较差,但也有升值空间。

因此虽然目前该盘已暂停工,但蒲女士并不担心投资的钱会打水漂。“饿死胆小的,撑死胆大的,那么多人买了,开发商能不想办法建成吗?”

“可以肯定,停工只是短暂的,我们楼盘已经卖出了一大半。”小文说,整个小区都是一体规划,剩下的若不建完,其他业主也没办法入住。

党国英认为,小产权房查处多年却无法根除,关键在于解决土地制度的问题,让集体土地和国有土地享有同等入市流通权,比如农地林地等这类涉及公共利益的,政府可以管,而在法定保护区以外的应该交给市场。

“老说小产权房违法,是因为城市房价如此高,中低收入者生活在水深火热中,小产权房能解决他们的住房问题,何乐而不为?”党国英对记者称,体制问题不解决,小产权房的监管查处就难见效。

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