签完购房合同发现房屋早已被查封

导读:
【案例】陈先生通过中介介绍选中了一套房屋,与卖方和中介签订了《房地产买卖合同》,并支付了定金和首付款,后来陈先生发现这套房子早在他们签合同前就被法院依法查封,无法办理过户手续。陈先生想问,他和中介、卖方签订的合同是否有效,以及卖方是否应承
走进影视 解除合同协议

【案例】陈先生通过中介介绍选中了一套房屋,与卖方和中介签订了《房地产买卖合同》,并支付了定金和首付款,后来陈先生发现这套房子早在他们签合同前就被法院依法查封,无法办理过户手续。陈先生想问,他和中介、卖方签订的合同是否有效,以及卖方是否应承担违约责任?

【法律链接】依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第2款规定,司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产,不得转让。【律师解析】但在这个案例中,《房地产买卖合同》仅为房屋转移的原因行为,《城市房地产管理法》是行政管理法律规范,不影响民事合同的效力。故《房地产买卖合同》没有违背强制性规定,是各方真实意思表示,应为有效合同,各方均应全面适当履行。现陈先生已按合同约定支付了定金及首付款,其已履行了合同约定的义务。该房产因卖方的原因被查封,导致交易不能顺利完成,卖方的行为已构成违约,陈先生可以依据合同约定要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。

【案例】钱先生在某中介公司人员的带领下,看了王某拥有的中山区某处房屋,钱先生当时对房屋比较满意,约定第二天上午签,并交纳了2万元意向金。后来钱先生因为房屋价款、贷款手续等原因一直没办妥,所以,钱先生就不同意签订房屋买卖合同。他想问,现在他有没有权利要求中介公司返还“意向金”呢?

【律师解析】“意向金”的性质法律上并无明确规定,其不能认定为具有首付款、定金性质。同时,根据其文字解释,仅能解释为买卖双方之间对于购买房屋的意向,并不具有相应的法律后果,故在双方未签订房屋买卖合同时,购房人可要求中介退还“意向金”。

【律师提醒】在的签订过程中,买卖双方及中介方应按法律规定对所收取的款项性质进行明确约定,避免类似纠纷的产生。

【案例】2014年8月,王先生与某中介公司及卖房人老李签订了《房屋买卖协议》,随后王先生向老李支付定金3万元,一周后,由于各种原因,王先生决定不买房了,于是与老李签订了《解除合同协议》,老李退还了王先生定金2万元,但是现在中介公司说这2万元里有1万是应该付给他们的佣金。王先生想问,他只是通过中介签了个合同,根本没买成房,为什么还要支付这个佣金?

【律师解析】该中介公司已经促成王先生与老李签订合同,应认定为居间成立,由于王先生原因导致合同不能履行,而且与老李的协议中也同意由其支付居间费,故王先生应支付居间费用。

有些购房者认为只有买卖双方的合同完全履行了,房屋过户了,才能支付中介费,这种看法是不全面的,中介公司如果促成买卖双方签订合同,应当认为居间成立,如果由于买卖双方的原因未能履行合同的,仍应支付居间费。

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