次优级抵押贷款证券,次级抵押贷款

导读:
一,何谓次优级抵押贷款证券 次优级抵押贷款证券:所谓次优级抵押贷款证券是相对优先级抵押贷款证券而言的。抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级,例如,规定95%的证券为优先级,其余5%的证券为次优级,前者在现金流总量因借款人违约
雄舞天下

一,何谓次优级抵押贷款证券

次优级抵押贷款证券:所谓次优级抵押贷款证券是相对优先级抵押贷款证券而言的。抵押贷款证券按获得本金与利息支付的优先次序划分为不同的等级,例如,规定95%的证券为优先级,其余5%的证券为次优级,前者在现金流总量因借款人违约而不足时拥有优先获得本金和利息的权利。次优级证券的息票率应当高于优先级证券。优先级证券信用等级高,收益稳定,可吸引风险规避型的投资者,次优级证券风险较高,但是收益也相对于优先级证券高,较适合机构投资者。

特点及影响:次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房。 在房价不断走高时,次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时,就会出现资金缺口而形成坏账。经过5年房地产火热牛市,美国家庭自有住宅比例达到历史最高纪录,但房地产市场从1年前开始持平。

二,破解美国次级抵押贷款市场危局之谜

2007年03月16日

由于美国住房市场降温,再加上利率连续攀升,借款人很难将自己的房产及时变现,造成越来越多的次级抵押贷款者无力还贷。而美国居民逾期还款和丧失抵押品赎回权案例大幅增加,就会冲击贷款机构的资金链,次级抵押贷款市场必然发生严重震荡。由于很多抵押贷款公司已经上市,其股价势必大跌,最终波及整个金融市场。

3月13日,纽约股市遭遇了今年第二个“黑色星期二”,道琼斯30种工业股票平均价格指数暴跌242.66点,全球股市随之下挫。

美国第二大次级抵押贷款企业——新世纪金融公司因濒临破产被纽约证券交易所停牌,是这次“黑色星期二”的导火线。美国次级抵押贷款市场出现危机,引发投资者对房地产业、金融业以及美国经济的担忧。

贷款资格宽松埋下隐患

所谓次级抵押贷款市场是相对主要抵押贷款市场而言的,两者服务对象均为贷款购房者。由于主要抵押贷款市场门槛较高,大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款,该类贷款对信用要求程度不高,但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。由于次级贷款的利率高于优惠贷款利率,这对放贷机构来说是一项高回报业务。但次级贷款的逾期还款比例较高,因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

从2001年到2004年,美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,次级抵押贷款成了信用有问题购房者的选择。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,即贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申报其收入情况,而无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核活跃了房地产交易市场,但也埋下了危机的种子。 随着美联储17次加息,过去两年,美国房地产市场逐步出现降温迹象,但是次级抵押贷款市场并未因此停住脚步。次级抵押贷款占全部房贷的比例从以往的不足5%跃升到2006年的20%。

220万美国居民无力还房贷 从表面上看,假如出现还贷困难,借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就能渡过难关。但事实上,由于美国住房市场降温,再加上利率连续攀升,借款人很难将自己的房产及时变现,房屋价值也可能跌到不足以偿还剩余贷款的地步,这就造成越来越多的次级抵押贷款者不堪重负,无力还贷。而美国居民逾期还款和丧失抵押品赎回权案例一旦大幅增加,就会冲击贷款机构的资金链,次级市场就可能发生严重震荡,进而影响整个抵押贷款市场。由于很多抵押贷款公司已经上市,其股价势必大跌,最终波及整个金融市场。

莱曼兄弟公司最近发布的一份报告显示,在2006年获得次级抵押贷款的美国人中,有30%可能无法及时还贷,美国全国有大约220万人可能因为无力还贷而失去住房。

美国抵押银行家协会13日公布的调查报告显示,去年第四季度,美国次级抵押贷款市场上借款人逾期还贷占全部贷款的比例上升到了13.33%,高于去年第三季度的12.56%,为最近四年来最高水平;丧失抵押品赎回权的比例达到2%,创三年来最高纪录。

目前,随着次级抵押贷款市场形势恶化,已有20多家大公司表示停止发放新贷款,多家公司股票暴跌。由于银行和其他投资者已经或准备中断向抵押贷款公司融资,加上巨额债务即将到期,以新世纪金融公司为代表的一些美国次级抵押贷款企业已处于破产边缘。

对美国经济影响可能不大

不过,摩根士丹利全球财富管理集团理财顾问陈玮对本报记者表示,这场危机短期内将造成美国房地产市场不稳定和相关金融企业的波动,但是从长期来讲,它对美国经济影响不会很大。

美林证券投资策略管理集团主管马丁·莫罗认为,次级抵押贷款中的坏账可能会占全部房贷比例的3%左右,这个危机可能会波及到其他领域,但是如果美联储及时降息,该危机不大可能对美国经济造成严重影响。他认为,判断危机是否会蔓延还要看两个指标,一是就业市场,二是房价走势。如果就业市场萎缩,次级抵押贷款清偿的可能性就会进一步降低。而房地产市场如果能在降息后复苏,则有助于次级抵押贷款市场的恢复。 次级抵押贷款市场问题已经引起美国政府和议会的关注。美国财政部副部长罗伯特·斯蒂尔表示,美国政府正在密切关注次级抵押贷款行业出现的问题,并相信目前的局势是“可以控制的”。

[相关报道]美国拟罚部分次级抵押贷款商

本报华盛顿电 美国住房和城市发展部长阿方索·杰克逊14日表示,美国政府准备对部分次级抵押贷款商采取惩罚性措施。

杰克逊是在当天向美国国会众议院财政委员会作证时作出上述表示的。他的观点是,部分贷款机构把一些人划分到信用等级差的客户人群中,从而导致他们借贷成本上升、还款负担增加的做法是欠妥的。他还透露,住房和城市发展部已建议包括“联邦全国抵押贷款协会”和“联邦住房抵押贷款协会”在内的大型抵押贷款机构考虑给予那些经济困难的借款者更多时间来偿还贷款。但杰克逊也承认,原则上政府部门无权对金融贷款机构发布行政性指令。

由于次级抵押贷款市场近来出现剧烈动荡,美国国会议员普遍担心会有更多人因无力还贷而丧失抵押品赎回权,从而使笼罩在次级抵押贷款市场的悲观情绪进一步蔓延。

据悉,美国民主党众议员卡罗琳·马洛尼向国会建议,向银行及其他抵押贷款机构实施限制性措施,例如对于浮动利率抵押贷款借款人的还款能力在整个贷款期限内进行全程评估,而不是像现在这样只在放贷初期进行评估。

三, 近来发生的一系列事件

1,美第二大次级抵押贷款商濒临破产

2007年03月14日

雷曼兄弟称今后两年美抵押贷款坏账将达2250亿美元,但不足以拖累经济

王蔚祺

美国次级抵押贷款市场的窟窿越捅越大。美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial,NEW.NYSE)本周一宣布,无力偿还所有债务。由于银行拒绝提供资金,新世纪金融很可能步二十几家同行的后尘以破产告终。

新世纪金融表示,目前所有债权银行都要求其还款,但无力偿还共84亿美元的债务。本周一,美国证券交易委员会通知新世纪金融,将对其展开初步调查,并要求提供相关文件。

本周一,新世纪金融的股价下跌1.55美元,收于1.66美元,跌幅达48.29%,纽约证券交易所因此停止其交易。新世纪金融的股价在2004年12月15日达到65.95美元最高价,今年2月7日起从30.21美元急剧下跌。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于,次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用纪录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房。

在房价不断走高时,次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时,就会出现资金缺口而形成坏账。经过5年房地产火热牛市,美国家庭自有住宅比例达到历史最高纪录,但房地产市场从1年前开始持平。

美国抵押贷款银行家协会的数据显示,去年三季度逾期超过30日没有偿还贷款的比例达到4.6%,其中优质抵押贷款的违约率为2.4%,次级抵押贷款的违约率则高达12.6%。该协会追踪的全美抵押贷款超过4600万件。“违约率在过去12个月里增加了25%,其中次级抵押贷款占据了相当的比例。”美国一家抵押贷款公司的主席Bethany Marten在接受采访时表示。美联储理事Susan Bies上周表示,次级抵押贷款行业的困境只是开始而不是结束。 除新世纪金融外,目前美国已上市的次级抵押贷款公司的股价几乎都是直线下跌,一些设立了次级抵押贷款部门的银行的股价也在不断走低。美国抵押贷款银行家协会的经济学家Doug Duncan年初预测,今年美国可能会有100家房屋贷款公司倒闭。

雷曼兄弟固定收益研究团队认为,今后两年抵押贷款坏账总额将达到2250亿美元,如果房价下跌,这一数字将增加到3000亿美元,但并不足以拖累美国经济。

2, 次贷风暴是最后一根稻草吗?

2007年03月15日

就在外界对于美国经济会否很快陷入衰退的争论最为激烈之际,风险日渐曝光的美国次级抵押贷款市场,就好似“压死骆驼的最后一根稻草”,很多人都在问:美国经济真的要垮了么?

次级贷款究竟何物?为何有如此大的威力?对此,雷曼兄弟亚洲经济学家孙明春向记者解释说,美国人一般都有个人的信用评级,以660分为及格线,大于660分的被视为优质(prime)受贷者,而低于660分的则是次级(subprime)受贷者。由于次级贷款者的信用评级较低,放贷机构面临的风险相对较大,因此,此类贷款者一般都会被收取更高的利息,因而该项业务也吸引了不少放贷机构。

事实上,在2002年左右,美国的次级抵押贷款市场就出过问题,近几年,随着相关贷款的增多,问题也再度浮出水面。据美国抵押银行家协会(MBA)周二公布,去年第四季度,次级房贷的违约率由三季度的12.56%升至13.33%,为4年新高;所有房贷类别的违约率也升至2003年二季度以来最高水平。有关人士估计,可能有多达150万美国民众的贷款抵押房屋要被收回,另外可能有100家次级贷款机构可能被迫关门。

国际清算银行周二就警告称:“美国次级抵押贷款市场的问题愈发凸显,但还不清楚这些问题会如何渗透到整个信贷市场。”该行认为,类似事件可能预示着今后几个月全球的信贷领域的景气周期将发生趋势性的转变。

瑞士信贷董事总经理陶冬则表示,次级贷款市场所暴露的危机,肯定会对陷入降温泥沼的美国房地产市场带来“新一轮冲击”。据估计,目前美国的次级贷款约占所有按揭贷款的8%左右。在违约率不断上升的情况下,“银行可能会收紧信贷,”由此可能影响到美国10%左右的按揭贷款,陶冬说。

陶冬表示,由于房贷市场的连锁影响,美国经济上半年的经济增速可能因此下降0.5%个百分点,之前他们的预期是2.5%到2.8%。而雷曼兄弟的分析师也将对美国未来四个季度的GDP增长预测值削减了零点几个百分点,该行目前对美国2007年经济增长的预测是2.4%,去年是3.3%。

3,次级抵押贷款:是白色谎言还是欺诈 ?

2007年06月03日 经济观察报

本报特约观察员 NancyVandenHouten/文

美国金融管理局局长JohnC.Dugan在上周的一次演讲中表达了他对次级抵押贷款现状的担忧。“自陈所得”(贷款申请者只需口头陈述自己的收入,而无须提供任何证明或担保)贷款已经成为美国次级抵押贷款上的一种运行模式。虽然大多数的非传统型贷款都不在金融管理局的管理职责之内,但是Dugan还是严厉地批评了这种贷款操作模式。

Dugan说道,“只能在特定情况下才适用的操作已经被拿来当作通用的实践,在很短的一段时间内,自陈所得已经成为次级抵押贷款市场上的惯例,而不是例外。在前几年,这种贷款方式还是非常罕见的,但是去年一年,50%的次级抵押贷款都是自陈所得贷款。”

Dugan说道,借款者通常会吹嘘夸大自己的收入,以便使自己有资格获得更高额度的贷款,“不要再给这样的事情裹上一层糖衣了,让我们正视问题吧。自陈所得贷款,说得好听一点就是误导,说得不好听一点就是欺诈”。

美国房贷资产研究所的贷款欺诈年度报告显示,在抽样调查的自陈所得贷款中,90%的贷款人夸大了自己的收入。而60%的人将自己的收入夸大了50%以上。而房贷融资内部参考 (InsideMortgageFi-nance)对2140名贷款经纪商的调查显示,43%的经纪商都给客户推荐无须全部证件的贷款产品,因为经纪商知道,按照正常的“债务收入比”,客户不可能获得贷款,客户的收入无法保障其还款能力(而这种现象不仅仅存在于次级抵押贷款市场)。

房贷资产研究所的报告还显示各个州的欺诈案例排名。住房价格急剧上升的州往往欺诈案件的数量也会越多。排名最靠前的州包括加利福尼亚、内华达、佛罗里达以及纽约。当住房价格上升时或经济表现不景气时,欺诈的案件也会慢慢增多。

所谓次级抵押贷款市场是相对主要抵押贷款市场而言的,两者服务对象均为贷款购房者。由于主要抵押贷款市场门槛较高,大量信用程度较差的贷款者转向次级贷款,该类贷款对信用要求程度不高,但贷款利率通常比一般抵押贷款高出2到3个百分点。

美国房地产贷款系统里面分为了三类:优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。目前出问题的就是美国的第三类市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户,而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户,因信用要求程度不高,其贷款利率比一般抵押贷款高出2%至3%,占美国整体房贷市场比重的7%到8%,但其利润是最高的,风险也最大。许多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款,如国际金融界名人罗杰斯所说,“人们能够无本买房”。

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