浅论我国农村土地赔偿标准——以武汉市江夏区为例

导读:
马 枝,危志锋,佘丹燕,陈姗姗 (武汉大学东湖分校经济学院,湖北武汉) 摘 要:改革开放以来,中国经济高速增长。农村的土地征用速度加快,规模也呈几何递增,但由于现行土地赔偿标准的不合理等,造成大量农民失地,对农民土地权益造成极大损害。本文从土
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马 枝,危志锋,佘丹燕,陈姗姗

(武汉大学东湖分校经济学院,湖北武汉)

摘 要:改革开放以来,中国经济高速增长。农村的土地征用速度加快,规模也呈几何递增,但由于现行土地赔偿标准的不合理等,造成大量农民失地,对农民土地权益造成极大损害。本文从土地赔偿标准的测算体系出发,以武汉市江夏区为实证分析对象,论证了现行土地赔偿标准中应纳入市场化因素,同时引入公积金概念,提出新的可行性方案,希望进一步完善我国征地赔偿制度。

关键词:土地赔偿;农民土地权益;农地价格因素修正法;公积金


一、我国土地征用现状

改革开放以来,中国经济保持高速发展,GDP增长率水平较高,从2000年到2009年,十年平均增长率达到了9.6%。经济的高增长带动城市化,城镇化的迅速扩张,近年来城市土地开发空间潜力趋小,对周边的农村土地的刚性需求上涨,农地征用规模随之增大,农民失地人数也逐年上升,耕地减少问题已经不可小视。

据我国第一次农业普查的数据显示,1996年我国耕地面积为.92万公顷(19.51亿亩),而2006次全国农业普查时数据是.59万公顷(18.31亿亩),减少了826.33万公顷(1.2亿亩)。看看

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随着征地规模的不断扩大,征地引发的问题也不断显现,特别是农民的土地权益问题日益突出,大量失地农民在土地使用权丧失后不能得到应有的权益和保障,生存受到威胁,很可能形成一个新的弱势群体,对社会产生不利影响。2009年在全国闹得沸沸扬扬的“茶杯门”事件,就是征用农民的土地而未付清土地款而引发的一个典型案例。

失地农民权益受损有多方面因素,如法律不完善,执行力度不够等等,本文从土地赔偿额入手,探讨我国现行土地赔偿标准的不合理性对失地农民的权益进一步损害。

二、我国现行土地赔偿标准的不合理性

现行阶段我国施行的土地征收补偿标准主要依据的是1999年1月1日施行的《土地管理法》,该法规定征用耕地的补偿费用主要从四个方面补助:土地补偿费,安置补助费以及地上附着费,青苗费。补偿以一次性补贴为主,采用的是“产值倍乘法”的计算方式、基本为货币形式。它在过去十年的实践操作中有一定的合理性,但随着经济发展,其对农民的土地权益保护不足等缺陷也日益凸显。

从2009年中国土地补偿费和安置补助费的人均发放金额来看,东、中、西部平均每人发放元,这个补偿标准,按目前安徽省(该省能代表全国的一般水平)农村居民消费支出计算,只能维持约5.54年的时间(2009年安徽农村居民人均消费支出为3655元);按目前安徽省城镇居民人均消费支出计算只能维持约1.98年的生活(2009年安徽城镇居民人均消费支出为元)。对于农民失去土地后的长久保障显然是不够的。它没有考虑到土地在农业用地和非农用地间的转化,当土地被征,即转入非农市场,其价值显然不同。当前土地被征中价值严重低估,对失地农民的利益损害极大。

三、对土地赔偿计算方法的探析

前文提到,在“产值倍数法”中,征用土地补偿费时,考虑的是该土地被征前3年平均年产值;安置补助费考虑的是该土地被征用前3年平均年产值。计算标准单一,未将价格变动和土地发展权考虑在内。本文认为应着重将市场化因素融入到整个测算体系,更贴近被征土地真实价值,使所征用的土地能够按照最佳最有效使用原则利用,从而提高土地资源配置的效率。在武汉市江夏区征地补偿测算调查中,也可以比较清晰的反映这一点。本文以武汉市江夏区为例进行是实证分析:

本节中分别运用年产值倍数比较法、农地价格因素修正法进行试验性测算,最终在几种方法的测算结果基础上进行比较得出较为科学的方法。武汉市江夏区2009年部分被征收土地的基本情况是总征地42.5879公顷,其中耕地占136.9177公顷,建设用地占35.9006公顷,未利用地占3.1889公顷,应安置农业人口为3447人,耕地前三年平均产值为2.52万元/公顷。江夏区2009年部分青苗及地上附着物补偿费的主要项目为地上附着物补偿费1772.479万元,青苗补偿费307.9168万元,集体土地地上附着物补偿费213.6448万元,国有土地地上附着物补偿费6.9107万元,集体土地青苗补偿费40.5274万元,共计2341.4787万元。

武汉市江夏区2009年部分土地补偿费和安置补助费

编号

地类

面 积

所占比重

(一)土地补偿费

(二)安置补助费

合计

平均水平

备注

(公顷)

倍数

金额(万元)

倍数

金额(万元)

金额(万元)

金额(万元/公顷)

1

耕 地

136.9177

52.43%

10

3392.4943

8

2713.9954

6106.4897

44.60

2

其它农用地

42.5879

16.31%

10

1058.9681

1058.9681

24.86

3

建设用地

35.9006

13.75%

10

899.6796

——

899.6796

25.06

4

园 地

12.292

4.71%

10

309.7583

8

309.7583

25.20

5

未利用地

3.1889

1.22%

10

80.3603

——

80.3603

25.20

6

林 地

9.6335

3.69%

10

241.6395

8

474.9513

716.5908

74.38

7

养殖水面

1.0549

0.40%

10

26.5835

8

21.2668

47.8503

45.36

8

草 地

3.4063

1.30%

10

85.8388

8

68.671

154.5098

45.36

9

国有建设用地

0.3764

0.14%

10

8.6384

8.6384

22.95

10

果 园

5.7722

2.21%

10

145.4594

8

116.3676

261.827

45.36

11

集体建设用地

9.9893

3.83%

10

229.2544

229.2544

22.95

12

合计

261.1197

100.00%

6478.6746

681.2567

7159.9313

27.42

资料及数据来源:武汉市江夏区国土规划局

1、按现行年产值倍数测算法所得赔偿。用土地产值为基础进行测算时,征地区片价等于各区片的土地补偿费用,再加上安置补助费用和其它与土地相关的经济损失补偿。土地补偿费等于各区片前 3 年的农地综合产值平均年产值的若干倍数。在此次调查中,调查案例的土地类别主要以水旱地为主,间或有菜地。其中:水田平均年产值为3万元/公顷,旱地平均年产值为2.8 万元/公顷,菜地平均年产值为 3.3 万元/公顷(个别数据围绕其上下浮动)。农村征地补偿政策湖北省标准第076话 钥匙和诺亚之门
被调查区域农地综合平均年产值约为 2.9 万元/公顷,按照《关于进一步加强征地管理切实保护被征地农民合法权益的通知(以下简称通知)》(鄂政发[2005] 11 号)的相关规定,土地补偿费为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 8 至 10倍,按最高 10倍取值。按此标准计算的土地补偿费为 29 万元/公顷。
安置补助费:《土地管理法》中规定征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前 3 年平均每亩年产值的 4 至 6倍。则征用每公顷土地的安置补助费就等于前 3 年的农地综合平均年产值 x 倍数/人均耕地面积。据调查,调查区域人均耕地面积为 1 亩左右,在公布的最新征地补偿标准中,将全省分为 6 类地区,江夏区属于第三类地区,最低年产值标准为 1.5万元/公顷,按取最高倍数 6 倍则安置补助费为 9 万元/公顷。
青苗补偿费:在所选案例中,耕地的青苗补偿费标准为 1.5万元/公顷,其它用地青苗补偿费标准为 0.6 万元/公顷。取耕地的 1倍作为补偿费用即 1.5 万元/公顷。
根据以上可以得出 ,S = A + B + C = 29 + 9 + 1.5 = 28 . 75 万元/公顷,则以土地产值为基础进行测算的征地区片价为 39.5 万元/公顷。

2、按考虑了市场化因素的新方案计价

如:农地价格因素修正法

由于所选地区尚未进行农用地基准地价的评估,因此选用收益还原法来测算该地区的农用地价格。

收益还原法是在估计不动产每天预期纯收入的基础上,以一定的还原率将评估对象不动产在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

土地收益为有限年期时:

V=(a/r)[1-1/(1+r)n]

式中: V:土地收益价格

a :土地纯收益(或地租)

r:土地还原利率

n:未来土地使用年期

根据 2009 年《武汉统汁年鉴》显示, 2008年江夏区农业总产值约为 31 亿元,江夏区耕地总面积为4.5万公顷,亩均产值为 4592.59元,土地还原率以银行 3 年的定期存款利率 3.33 %为准,土地使用年期根据《土地承包法》第 20 条规定,耕地承包期限为 30 年计算,则有:式略


.31元/亩=129.443 万元/公顷

=135.91万元/公顷

根据农地价格因素修正法,得出修正后的农地区片价为135.91万元/公顷。

因素修正系数表

修正因素

土地区位

人均耕地数量

土地供求关系

当地经济发展水平

城镇居民最低生活保障水平

系数

-10%

9%

3%

-2%

5%

3、本文所设想的可行性方案。本文试图在考虑市场因素的基础上引入企业会计中的公积金概念。会计中公积金的含义是指公司为增强自身财产能力,扩大生产经营和预防意外亏损,依法从公司利润中提取的一种款项,不作为股利分配的部分所得或收益。根据公积金提留是否为法律上的强制规定分为法定公积金和任意公积金。可以在赔偿费用中采用法定公积金的方式,在发放征地赔偿费用时,根据测评抽取相应的比例,并由国家指定独立部门保管和运作,以确保失地农民基本生活保障和发展。如抽取25%,由农地价格因素修正法所得135.91万元/公顷,武汉江夏区2009年总征地42.5879公顷,则总提公积金应为G=135.91*42.5879*0.25=1447.0303万元。

四、结论与建议

随着经济增长,农村的土地征用速度加快,规模也呈几何递增。怎样使农民的利益与市场经济的发展效益达到共赢,最好的办法就是进一步完善农村土地征用赔偿标准,与时俱进,及时调整和修正,使土地作为最基本的生产要素发挥最大效益。与此同时兼顾农民生存问题,在本文中虽然采用了市场化土地价格因素,但整个土地征用制度主要还是属于一次性货币赔偿,对于失地农民的长远发展保障力度有限。解决失地农民问题,最关键的还是需要使农民能在失去土地作为生产资料后仍能良好生存,政府应该还是更多从非货币形式来补偿失地农民,做到真正“无忧”安居乐业。

参考文献:

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